Hypothek zur Immobilienfinanzierung

Manche Immobilienkäufer und Bauherren können ihr Haus oder ihre Wohnung aus Eigenkapital finanzieren und andere nutzen hierfür eine Hypothek. Vor dem Immobilienerwerb sollten Interessenten zunächst die mögliche Belastung durch das Darlehen ermitteln und feststellen, ob die Hypothekenrückzahlung ohne finanzielle Engpässe möglich ist. Die Hypothek ist aufgrund ihrer vielseitigen Kombinationsformen und ihrer Sicherheit bei der Immobilienfinanzierung in der Schweiz weit verbreitet. Die Besonderheit der Hypothek ist ihre grundpfandrechtliche Sicherung mit dem Schuldbrief, der in das Grundbuch eingetragen wird. Diese Sicherheit ermöglicht es der kreditgebenden Bank, direkt das Grundstück und die Immobilie zu verwerten, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Direkte und indirekte Amortisation

Bei der direkten Amortisation erfolgt die Rückzahlung der Hypothek in regelmässigen Zins- und Amortisationsraten an die Bank. Der Zahlungsrhythmus kann monatlich, quartalsweise oder jährlich sein. Auf diese Weise reduziert sich die Hypothekenschuld während der Laufzeit kontinuierlich. Da die Hypothek steuerlich absetzbar ist, steigt aufgrund der direkten Amortisation ebenso kontinuierlich die Steuerbelastung. Die indirekte Amortisation sieht während der Hypothekenlaufzeit nur die regelmässigen Zinszahlungen an die Bank vor. Die Amortisation erfolgt bei dieser Finanzierungsform erst zum Ende der Laufzeit.

 

Eigenkapital und Höhe der Hypothek

Banken finanzieren den Kauf oder Bau einer Immobilie in der Regel nur, wenn der Kreditnehmer über Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 Prozent des Gesamtfinanzierungsbetrags verfügt. Die höchstmögliche Finanzierungssumme ergibt sich aus dem Mindestverkehrswert der Immobilie. Eine zinsgünstige 1. Hypothek ist nur für bis zu 65 Prozent des Verkehrswerts möglich. Für den Restbetrag ist dann zusätzlich eine 2. Hypothek erforderlich.

Die Laufzeit der Hypothek

Grundsätzlich sieht die Bankiersvereinigung eine Amortisationsfrist von 15 Jahren vor, während der 75 Prozent der Hypothek beglichen sein sollen. Die Laufzeiten passen sich dieser Vorgabe an, sodass Festzinshypotheken mit einer Dauer zwischen einem Jahr und 15 Jahren weit verbreitet sind.

Hypothek mit fixem oder variablem Zins

Beliebt bei Schweizer Immobilienerwerbern ist die Hypothek mit festem Zinssatz. Sie bietet Sicherheit und zuverlässige Rückzahlungsraten für den Zeitraum der vereinbarten Laufzeit. Ein langfristiger Festzins ist jedoch nur dann sinnvoll, wenn der Marktzins bei Vertragsabschluss auf einem niedrigen Niveau ist. In einer Hochzinsphase kann eine variable Hypothek sinnvoll sein, und zwar insbesondere dann, wenn Zinssenkungen erwartet werden. Ein variabler Zinssatz richtet sich nach dem Leitzins der Nationalbank und den daraus folgenden Zinsanpassungen am Kapitalmarkt. Gleichzeitig geht ein variabler Zinssatz mit der Flexibilität einher, das Darlehen kurzfristig innerhalb von drei oder sechs Monaten kündigen zu können.

Alternative Zinsform: die Libor-Hypothek

Die Libor- oder Geldmarkthypothek vereint eine feste Laufzeit mit einem eingeschränkt variablen Zinssatz. Dieser setzt sich aus dem europäischen Geldmarktzinssatz Libor (London Interbank Offered Rate) und der Marge des Kreditgebers zusammen. Die Höhe der Marge ist individuell und richtet sich nach der Bonität des Kreditnehmers. Der Zinssatz der Hypothek passt sich während der Kreditlaufzeit in der Regel alle drei oder sechs Monate an. Damit ist der Zins nicht allen Schwankungen des Libor ausgesetzt, bleibt aber variabel. Üblicherweise wird die Libor-Hypothek mit der Absicherung vereinbart, bei zu starken Schwankungen in einen festen Zinssatz zu wechseln.

Lange Amortisation kann Steuern sparen

Eine planmässige und stetige Amortisation der Hypothek ist sinnvoll, um die Schuldenlast langfristig zu reduzieren und mehr finanzielle Freiheit zu erhalten. Gleichzeitig besteht die Möglichkeit, die Zinsen steuerlich abzusetzen. Für berufstätige Immobilienbesitzer ist die Motivation, das Darlehen in möglichst kurzer Zeit abzuzahlen, daher meist eher gering. Häufig wird daher zunächst die zweite Hypothek getilgt und für die erste eine möglichst lange Laufzeit gewählt. Um Steuerersparnisse zu nutzen und eine planmässige, an der Höchstlaufzeit von 15 Jahren orientierte Amortisation zu gewährleisten, erstellen Banken und Kreditnehmer bereits bei Abschluss des Darlehensvertrags einen Amortisationsplan.

Zunächst Angebote für Hypothek vergleichen

Aufgrund der vielfältigen Kombinationsmöglichkeiten von Hypotheken und Amortisationsstrategien ist es schwierig, die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen. Da aber die Zinsunterschiede sehr deutlich ausfallen können, ist ein umfassender Vergleich vor der Aufnahme einer Hypothek sinnvoll. Wegen der hohen Hypothekensummen wirkt sich auch ein Zinsunterschied von weniger als einem Prozent über die lange Laufzeit schon spürbar auf die monatliche oder quartalsweise Zinszahlung aus. Vergleichsrechner im Internet sind ein nützliches Hilfsmittel, um die Konditionen verschiedener Banken und unterschiedlicher Amortisationsstrategien einfach miteinander vergleichen zu können.