Mann mit Statistiken und Taschenrechner
Zürich, 29.11.2016

Festhypothek – langfristige Sicherheit für den Hypothekarzins

Eine Festhypothek ist ein Kredit, der Sie vor sich ständig ändernden Marktzinsen schützt. Mit diesem Hypothekenmodell ist es möglich, niedrige Zinsen langfristig zu fixieren oder sich gegen steigende Zinsen abzusichern. Eine Festhypothek bietet über viele Jahre Sicherheit bei der eigenen Budgetplanung.

Die Grundidee einer Festhypothek

Das Besondere an der Festhypothek ist, dass der Hypothekarzins während der gesamten Laufzeit festgeschrieben – und damit gleichbleibend – ist. Die Konsumenten erhalten über die gesamte vereinbarte Finanzierungsdauer Sicherheit über die monatlichen Belastungen durch die Raten. Der Kunde bindet sich über einen längeren, fest vereinbarten Zeitraum an die Bank. Die typischen Laufzeiten für dieses Finanzierungsmodell liegen zwischen 2 und 10 Jahren. Einige Banken und Kreditinstitute bieten Laufzeiten bis zu 12 oder 15 Jahren an. In der Schweiz ist die Festhypothek mit einer Laufzeit von 5 Jahren bei den Kunden besonders beliebt.

Die Vorteile der Festhypothek:

  •  Ein niedriger Hypothekarzins kann für Jahre fixiert werden.
  •  Steigende Hypothekenzinsen verteuern die Finanzierung nicht.
  •  Planungssicherheit

Die Nachteile der Festhypothek:

  •  Bei einer Festhypothek profitieren Konsumenten nicht von fallenden Hypothekarzinsen.
  •  Eine vorzeitige Kündigung der Hypothek ist nur gegen Gebühr möglich.

Der Hypothekarzins bei Festhypotheken

Der angebotene Zins für Festhypotheken liegt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in der Regel über dem vergleichbaren Zinssatz für variable und LIBOR-Hypotheken. Da die Bank bei steigenden Zinssätzen an einer Festhypothek nicht mitverdienen kann, legt sie den Zins etwas über dem zurzeit geltenden Marktzins fest. Die Sicherheit, die eine Festhypothek bietet, hat also ihren Preis. Doch noch weitere individuelle Faktoren beeinflussen den angebotenen Zinssatz:

  •  Der Anteil des Eigenkapitals hat einen grossen Einfluss auf den Hypothekarzins. Je höher die Eigenkapitalquote ausfällt, desto niedriger ist der offerierte Zinssatz.
  •  Die Bonität des Konsumenten spielt eine Rolle. Bei schlechterer Bonität ist das Risiko für die Bank höher, dass der Kredit nicht regelmässig bedient wird. Dieses Risiko erhöht die Kosten.
  •  Besteht bereits eine Hypothek, steht diese im ersten Rang. Nur wenige Banken sind bereit, eine Festhypothek im zweiten Rang abzuschliessen. Und wenn, dann gegen einen höheren Zins.

Die Angebote für eine Festhypothek vergleichen

Je nach Bank unterscheidet sich der angebotene Zins für eine Festhypothek deutlich. Wer eine Festhypothek zur Finanzierung nutzen möchte, sollte die Angebote verschiedener Anbieter vergleichen. Durch die langen Laufzeiten wirken sich bereits geringe Zinsunterschiede deutlich auf die Gesamtkosten der Finanzierung aus. Vergleichsrechner bieten einen Überblick über die verschiedenen Angebote.

Festhypothek kündigen und günstige Zinsen nutzen?

Bei niedrigen Zinsen überlegen viele Konsumenten, ihre Hypothek zu kündigen und einen neuen Vertrag zu günstigeren Konditionen abzuschliessen. Eine Festhypothek ist ein Vertrag mit einer bindend vereinbarten Laufzeit. Eine Partei kann diesen Kreditvertrag nur vorzeitig kündigen, wenn sie die andere Partei entschädigt. Daher verlangen Banken von Konsumenten, die eine Festhypothek vor Ablauf des Vertrages kündigen, eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Strafzahlung ist auch unter den Bezeichnungen Penalty oder Ausstiegskosten bekannt.

Die Berechnungsgrundlage einer Vorfälligkeitsentschädigung

Je nach Höhe der Festhypothek und nach verbleibender Vertragslaufzeit kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung Zehntausende Franken betragen. Grundlage für die Berechnung der Entschädigung ist der bei Vertragsbeginn vereinbarte Hypothekarzins sowie der Zinssatz, den die Bank bei Anlage der zurückbezahlten Kreditsumme während der Restlaufzeit erzielen kann. Aus der Differenz der beiden Zinssätze errechnet sich die Vorfälligkeitsentschädigung. Zusätzlich stellen die meisten Banken noch eine Bearbeitungsgebühr in Rechnung.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist verhandelbar

Trotz Vorfälligkeitsentschädigung kann es sich lohnen, einen Altvertrag zu kündigen und eine neue Hypothek aufzunehmen. Denn es ist möglich, mit dem Bankberater über die Höhe der Ausstiegskosten zu verhandeln. Wenn der Kunde vorschlägt, eine abgelaufene Hypothek und die Summe einer vorzeitig gekündigten Hypothek zu einer neuen Festhypothek zusammenzufassen, verbessert er die Verhandlungsposition gegenüber der Bank. Die Verhandlungsmasse ist dann grösser und auch für die Bank attraktiver.
Zur Berechnung, ob sich der Hypothekenwechsel lohnt, sind dann die Zinseinsparungen über die gesamte Laufzeit zu berücksichtigen. Zudem senkt eine Vorfälligkeitsentschädigung in den meisten Kantonen das steuerbare Einkommen. Daher kann sich die Kündigung eines Altvertrags trotz "Penalty" trotzdem rechnen.

Festhypothek als Bestandteil einer Immobilienfinanzierung

Eine Festhypothek ist die übersichtlichste Möglichkeit, Immobilien zu finanzieren. Sie kann hohe Schwankungen auf dem Kapitalmarkt ausgleichen und schützt den Kunden vor unliebsamen Überraschungen. Sie bildet bei vielen Kunden den Hauptbestandteil einer Immobilienfinanzierung. In einem sehr günstigen Zinsumfeld ist es ratsam, möglichst lange Laufzeiten zu wählen. Bei sehr hohen Zinsen sind kurze bis mittlere Vertragslaufzeiten sinnvoll, um von später sinkenden Zinsen zu profitieren.