Diagramm über den Verlauf von Zinsen
Zürich, 29.11.2016

Va­ria­ble Hy­po­thek – Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung mit stets ak­tu­el­lem Zins

Die Mehrheit der Immobilienfinanzierungen erfolgt mithilfe von Eigenkapital und durch eine Fest-, LIBOR- oder variable Hypothek. Letztere bietet ein Maximum an Flexibilität. Insbesondere dann, wenn der Marktzins zum Zeitpunkt der Aufnahme der Hypothek hoch ist, würde eine lange Festzinsperiode über Jahre hohe Kosten verursachen. Die variable Hypothek bietet in dieser Marktsituation die Chance, von zukünftigen Zinssenkungen zu profitieren. Sinkt der Marktzins im Laufe der Zeit auf ein extrem niedriges Niveau, besteht die Möglichkeit, in eine Festhypothek zu wechseln.

Merk­ma­le der va­ria­blen Hy­po­thek

Die variable Hypothek beruht auf einem flexiblen Zinssatz. Dieser passt sich in der Regel dem jeweils aktuellen Marktzins an, indem er dem Leitzins der Schweizer Nationalbank folgt. Anders als bei einer Festzinshypothek wirkt sich die Bonität des Kunden nur geringfügig oder gar nicht auf den Zinssatz aus.

Seit 2008 bildet der Zinssatz für variable Hypotheken nicht mehr die Basis für die Mietzinsentwicklung. Banken sind daher grundsätzlich frei in der Gestaltung ihrer Zinssätze für Hypotheken, sodass die Anpassung an sinkende Leitzinsen oft mit Verzögerung oder gar nicht erfolgt. Das führt dazu, dass eine variable Hypothek trotz einer Tiefzinsphase relativ teuer sein kann. Wer das vermeiden will, kann sich für eine LIBOR-Hypothek entscheiden, die einen wechselnden Zinssatz über eine feste Vertragslaufzeit bietet.

Flexible Kündigungsmöglichkeit als besonderer Vorteil

Die variable Hypothek ist frei von einer festen Laufzeit. Die flexiblen Kündigungsmöglichkeiten sind ein starker Vorteil, der für diese Finanzierungsform spricht. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel zwischen drei und sechs Monaten. Soll eine Hypothek aufgrund eines plötzlichen Vermögensgewinns teilweise oder komplett amortisiert, ist das kurzfristig ohne zusätzliche Kosten möglich.

Vorteilhaft wirkt sich die kurze Kündigungsfrist auch bei einem Wechsel auf eine andere Hypothekarform aus. Viele Kreditinstitute verzichten sogar auf die Einhaltung der Kündigungsfrist, wenn ein Wechsel innerhalb des Instituts erfolgt, und bestehen lediglich bei einem Wechsel zu einem anderen Institut darauf. Eine Terminhypothek kann in dieser Situation den günstigen Zinssatz sichern. Mit dieser speziellen Variante einer Festhypothek profitiert man vom gegenwärtigen Zinsniveau, auch wenn man erst in Zukunft eine Hypothek abschliesst.

Amortisation und Steuern

Die variable Hypothek kann eine ideale Lösung für Immobilienbesitzer sein, die sich für eine direkte Amortisation, also regelmässige Tilgungsraten zur Rückzahlung, entscheiden. Denn die zu zahlende Rate errechnet sich stets auf Basis des aktuellen Hypothekenstandes und nicht, wie bei einer Festhypothek, auf der Grundlage der gesamten Darlehenssumme. Hypotheken-Zinsen sind abzugsfähig von der Steuer. Somit geht mit hohen Zinssätzen eine entsprechend höhere Steuerentlastung einher.

Für wen eignet sich eine variable Hypothek?

Die variable Hypothek bietet die Chance, von günstigen Zinsen zu profitieren. Das gilt insbesondere in Phasen mit stetig sinkenden Zinsen. Gleichzeitig müssen Immobilienbesitzer die Zinsentwicklung ständig beobachten, um rechtzeitig auf plötzliche Zinssteigerungen reagieren zu können. Ein Wechsel in eine Festhypothek lohnt sich erst, wenn sich die Tendenz zu einem längeren Zinsanstieg abzeichnet. Gleichzeitig birgt die variable Hypothek das Risiko überteuerter Zinsen, wenn Banken einen sinkenden Marktzins nicht direkt an ihre Kunden weitergeben. Vorteilhaft sind variable Hypotheken vor allem für Immobilienbesitzer, die nur eine kurzfristige Finanzierung benötigen und daher den Vorteil der flexiblen Kündigungsmöglichkeit nutzen möchten.